近日，深圳五大房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布聲明，堅(jiān)決抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”營(yíng)銷模式。

消息一出，在網(wǎng)上引起了軒然大波。有知情人士宣稱，中介機(jī)構(gòu)內(nèi)的從業(yè)者走私單現(xiàn)象泛濫，最終成為本次抵制活動(dòng)的導(dǎo)火索；也有網(wǎng)友指出，中介之所以發(fā)起抵制活動(dòng)，是因?yàn)榻谝恍╅_發(fā)商的新營(yíng)銷模式動(dòng)了自己的奶酪。所謂聯(lián)名抵制，實(shí)際上是為了壟斷中介市場(chǎng)，不允許外人進(jìn)場(chǎng)賺錢。

目前所謂的“全民經(jīng)紀(jì)人”模式，指的是無論是否為專業(yè)中介，只要能為開發(fā)商、地產(chǎn)商介紹購(gòu)房買家，都能夠拿到承諾比例的傭金。尤其近一年以來，采取“全民經(jīng)紀(jì)人”營(yíng)銷模式的開發(fā)商、地產(chǎn)商越來越多，也因此誕生了大量與傳統(tǒng)中介競(jìng)爭(zhēng)的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人和線上“掮客”。這個(gè)群體對(duì)中介行業(yè)內(nèi)的正規(guī)軍，確實(shí)造成了一定的沖擊。

為了更好的了解這一行業(yè)事件，懂懂筆記以購(gòu)房者身份，在二手電商平臺(tái)和社交網(wǎng)絡(luò)上聯(lián)系了幾位自稱“獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人”的人士，試圖了解深圳五大中介抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”營(yíng)銷背后的原因，以及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)一些不為人知的行業(yè)“故事”。

低傭金高收入的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人

六月的深圳，驕陽似火。

在深圳龍崗區(qū)一開發(fā)中的新盤附近，懂懂筆記等待了半個(gè)多小時(shí)，才見到在閑魚上溝通過的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人小宋。他滿臉流汗，騎著一臺(tái)“小電驢”急急駛來，一見面便自嘲了一番以緩解尷尬的局面。

“不好意思啊，剛才臨時(shí)有顧客要看房所以遲到了，做獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人沒有服務(wù)，但也沒有套路?！蓖：谩靶‰婓H”，小宋馬上帶著懂懂筆記進(jìn)了營(yíng)銷中心，駕輕就熟地走向了樣板房。

與營(yíng)銷中心內(nèi)正在帶顧客到訪的正規(guī)中介銷售員形成鮮明對(duì)比的是，小宋并不穿著中介“標(biāo)配”的正裝，而是上身一件休閑T恤，腳上一雙灰色“洞洞鞋”。他在聊天時(shí)透露，最近中介機(jī)構(gòu)在抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”模式，因此他也盡量避免與中介人員有任何的沖突。

“這個(gè)盤沒有全民營(yíng)銷，但你可以看到那些中介是用什么眼神看我的，這又是何苦呢?！苯≌劦男∷握f道，他之所以會(huì)入行成為獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，也是陰差陽錯(cuò)。一年多前他還是一名創(chuàng)客，但是由于自己的區(qū)塊鏈項(xiàng)目失敗，就在網(wǎng)上尋找起個(gè)人房源和租客，成了一名在線租房的中間人。

一年來通過為個(gè)人房東介紹租客，他賺取了一些微薄的租房傭金，“無論租房還是二手房買賣，我們獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人收取的傭金遠(yuǎn)比正規(guī)中介低得多?！?/p>

小宋介紹，即便是賣新樓盤，開發(fā)商給他們的傭金也要比正規(guī)中介稍微低一些?！拔乙灰娒嬲f的沒有服務(wù)，并不是說不幫顧客跑辦相關(guān)購(gòu)房手續(xù)，而是沒有空調(diào)洽談室給看房者休息，也無茶水供應(yīng)。”

而他說的沒有套路，則是向顧客介紹新盤的簡(jiǎn)況后，購(gòu)買的優(yōu)惠、政策，內(nèi)容都是開發(fā)商的實(shí)際情況。看房后，顧客只能通過線上再咨詢?cè)斍椋耙坏┏山涣?，無論是二手房還是新房，手續(xù)都會(huì)幫你辦妥的，大可放心?！?/p>

當(dāng)被問及獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的傭金收入時(shí)，小宋毫不忌諱的透露，實(shí)際上做好了還蠻可觀的。深圳正規(guī)中介的租房業(yè)務(wù)，會(huì)各收取房東、房客半個(gè)月租金做為傭金，但他只收取租客五百元即可?！岸址總蚪鹞覀円仓皇辗靠畹?~1.2%，新房的話開發(fā)商給的是1~2%的傭金。”

至于他每月的收入，小宋笑了笑說道，如果遇到畢業(yè)季、租賃旺季，光靠租房業(yè)務(wù)的傭金收入每月大約有四五千元。如果運(yùn)氣好些，比如有較好的新盤發(fā)售，那么每月的傭金收入甚至可以高達(dá)七八萬，“一年下來可以全款買套福田的二手小公寓了。”

“中介機(jī)構(gòu)的傭金雖然高，但是公司至少拿走了六成，所以個(gè)人到手不一定比我多?！毙∷螐?qiáng)調(diào)，中介機(jī)構(gòu)之所以抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”，或許是看獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的收入太高了，沖擊到了自身的市場(chǎng)份額，影響了旗下銷售人員的士氣。

“拿什么行業(yè)規(guī)范、政策法規(guī)嚇唬人，你看看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之下要得看顧客選擇誰對(duì)不對(duì)？公平競(jìng)爭(zhēng)，誰行誰上！”小宋堅(jiān)定地表示，機(jī)構(gòu)的抵制是看不得別人賺錢的行徑，“我知道的部分新盤，現(xiàn)在甚至有已購(gòu)房顧客在介紹新客，開發(fā)商也會(huì)有提成?！?/p>

小松介紹，在網(wǎng)站上發(fā)布房源中介信息的“個(gè)人”來路復(fù)雜，里面會(huì)有一些不厚道的中介，拿著公司的資源做私單。而大部分獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，都像他一樣每天自己跑房源，然后在閑魚、豆瓣、知乎上發(fā)布房源信息?！拔覀兠刻炀褪堑戎蛻糁鲃?dòng)找上門，客源上與正規(guī)中介機(jī)構(gòu)并沒有太大的沖突。”

既然資源不沖突，那么中介機(jī)構(gòu)到底在害怕什么？

渠道被卡，借“土中介”發(fā)力

“中介機(jī)構(gòu)是專業(yè)一些，但也要看他們的技能傾注在顧客身上有多少?！?/p>

相比小宋這樣的“土中介”，湯海（化名）則是一位專業(yè)中介出身的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人。他告訴懂懂筆記，自己在專業(yè)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)五年，由于經(jīng)常被領(lǐng)導(dǎo)“穿小鞋”，去年年中他毅然離職，成為了一名獨(dú)行俠。

在帶領(lǐng)懂懂筆記了解惠州惠陽一處新盤時(shí)，湯海顯得比小宋更加專業(yè)。湯海透露，除了剛進(jìn)社會(huì)尋求租房的應(yīng)屆畢業(yè)生，以及初次買賣房地產(chǎn)的普通投資者會(huì)選擇中介機(jī)構(gòu)，一般有經(jīng)驗(yàn)的顧客都會(huì)選擇自行租房、買賣，期間只是尋求獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人作為見證。

“我現(xiàn)在有很多顧客之前都被所謂正規(guī)中介坑過，有的是買到了債權(quán)房，有的是房子被中介壓價(jià)、捂住了?！睖Ｍ嘎叮氯巳肼氈薪闄C(jī)構(gòu)時(shí)都要經(jīng)歷一段時(shí)間培訓(xùn)，其中有專業(yè)知識(shí)，也有營(yíng)銷“套路”。在他看來，基本上所有中介人員都具備一定的房地產(chǎn)知識(shí)，可在實(shí)際的操作當(dāng)中，這些知識(shí)并不會(huì)運(yùn)用在顧客、買家身上，他們只是想著盡快完成交易，一旦顧客簽約（無論買房租房）后，中介就都會(huì)成了“甩手掌柜”。

“除了必要的手續(xù)之外，一般的糾紛他們都不予理睬。”湯海認(rèn)為，顧客與其去找這種“甩手掌柜”，不如尋找同樣是沒有售后服務(wù)但傭金更低的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，“反正都不會(huì)做盡職的產(chǎn)調(diào)，購(gòu)房的過程區(qū)別不是很大?！?/p>

至于越來越多的開發(fā)商為何推動(dòng)“全民經(jīng)紀(jì)人”，他認(rèn)為就是因?yàn)榭刂茽I(yíng)銷成本，導(dǎo)致開發(fā)商的營(yíng)銷渠道受阻，也是無奈之下的舉措。湯海告訴懂懂筆記，開發(fā)商與中介機(jī)構(gòu)合作，看中的是機(jī)構(gòu)的客源，以及自己節(jié)省下來的人員工資。

“由中介機(jī)構(gòu)介紹客源，可以省下許多的廣告費(fèi)用，對(duì)開發(fā)商而言逐漸成了一種依賴?！彼麖?qiáng)調(diào)這樣的合作模式已在行業(yè)內(nèi)存在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，而中介口中所謂“遠(yuǎn)低于市價(jià)、內(nèi)部房源、獨(dú)家優(yōu)惠”，其實(shí)都是開發(fā)商開放合作的資源，實(shí)際單價(jià)并不比在開發(fā)商營(yíng)銷中心直簽更便宜、更實(shí)惠。

“通常情況下，開發(fā)商需要支付中介機(jī)構(gòu)一定的傭金，這個(gè)傭金最終要轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。比例通常在2~3%之間?！睖Ｌ寡?，近幾年一些中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)開發(fā)商極度依賴自身的客源，便以此卡開發(fā)商的脖子，同時(shí)漫天要價(jià)。

因此，為了擺脫中介機(jī)構(gòu)的要挾，有部分開發(fā)商才會(huì)試水“全民經(jīng)紀(jì)”，并逐漸形成了一種新的營(yíng)銷渠道。

“說白了，獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人、顧客、有人脈的路人等等，都可以成為開發(fā)商的經(jīng)紀(jì)人。”湯海表示，發(fā)動(dòng)全民一起成為“經(jīng)紀(jì)人”，大大損害了中介機(jī)構(gòu)的利益，因此才導(dǎo)致了這次的聯(lián)名抵制，“用資質(zhì)、專業(yè)說事兒，很可笑。我敢說很多機(jī)構(gòu)里的中介，大都沒有經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)，專業(yè)上能比我強(qiáng)的更不多見?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士透露，機(jī)構(gòu)所擁有的資質(zhì)，主要是房管局核發(fā)給中介機(jī)構(gòu)的資格證，很多沒有拿到“經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)”的新員工都是緊急上馬。

那么，獨(dú)立的經(jīng)紀(jì)人推介經(jīng)辦房屋買賣是否合法呢？湯海對(duì)此避而不談，只一味強(qiáng)調(diào)說，在“全民經(jīng)紀(jì)人”環(huán)境下，是個(gè)人就能賣房。

“何況我考取了（房地產(chǎn)）經(jīng)紀(jì)人資格證，客源也是網(wǎng)上自己找到的，有什么不對(duì)呢？”他激動(dòng)地說道，那些中介機(jī)構(gòu)坐擁大量的顧客資源不假，但聯(lián)合抵制全民營(yíng)銷吃相太難看。“這種舉措最多只能管管利用機(jī)構(gòu)資源跑私單的業(yè)務(wù)員，管不住顧客和開發(fā)商的未來選擇趨勢(shì)。”

在南方很多城市，部分小開發(fā)商已經(jīng)全面采用了全民營(yíng)銷的方式，以此發(fā)展購(gòu)房客戶，他們?cè)诖蟠蠼档蜖I(yíng)銷支出之余，也充分發(fā)動(dòng)了社會(huì)力量提高成交效率，“這個(gè)趨勢(shì)說明，要怪只能怪一些中介自己不爭(zhēng)氣，整天搞套路營(yíng)銷，結(jié)果套路了自己。”

那么，似乎仍未“名正言順”的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，是否會(huì)成為未來房地產(chǎn)行業(yè)的新力量？

“全民經(jīng)紀(jì)人”短期內(nèi)難成氣候

“我看（全民）經(jīng)紀(jì)人難成氣候，其實(shí)我也只是業(yè)余做做?！?/p>

在豆瓣上，懂懂筆記約到了一位東莞的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人阿超。他告訴懂懂筆記，自己并不是專職經(jīng)紀(jì)人，而是一名網(wǎng)約車司機(jī)，平時(shí)只是利用跑單積累下的人脈圈，兼職做一做房屋經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)。

聊及中介機(jī)構(gòu)抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”事件，阿超顯得有些無奈。和小宋的看法一樣，他也認(rèn)為中介只是看不得別人賺錢。“中介對(duì)于（獨(dú)立）介紹人的打壓相當(dāng)嚴(yán)重，為了不讓我們賺到傭金，甚至還經(jīng)常威脅業(yè)主?！?/p>

阿超主要從事二手房業(yè)務(wù)，幾乎不碰租房的活。他認(rèn)為在中介機(jī)構(gòu)眼里，只要不通過中介成交的行為，都會(huì)被視為是跳單，破壞了行業(yè)規(guī)則。而他介紹成交的顧客中，還有幾位曾遭到中介的騷擾、報(bào)復(fù)。有部分中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)跑單了，甚至?xí)扇耸卦谛^(qū)大門，攔截認(rèn)識(shí)的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，并且是威逼利誘，讓其放棄帶客看房，“有時(shí)候業(yè)主會(huì)將自己的房源放在小區(qū)保安那，保安也會(huì)遭到他們的騷擾?！?/p>

據(jù)說有的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人在線上尋找客源，還會(huì)遭遇中介的“釣魚”。見面之后，才發(fā)現(xiàn)對(duì)方是中介機(jī)構(gòu)的人員，浪費(fèi)時(shí)間不說，還有人身安全方面的擔(dān)憂。“正因?yàn)橛羞@些難題，我一般都只做認(rèn)識(shí)的，有過實(shí)際交流的顧客?！?/p>

即便是閑魚上找上門的顧客，他也會(huì)先仔細(xì)進(jìn)行甄別，看對(duì)方是否實(shí)名，信用狀況如何，“尤其是要仔細(xì)翻看成交的記錄，沒問題我才會(huì)約了見面?！卑⒊瑖@氣道，由于中介機(jī)構(gòu)的打壓，獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人一直都是夾縫生存，很難會(huì)有發(fā)展，更別說“全民經(jīng)紀(jì)人”營(yíng)銷模式了。

阿超坦言，制約獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人發(fā)展的因素與目前中介行業(yè)的痼疾相似，就是個(gè)別“老鼠屎”壞了行業(yè)名聲，“不能一棍子打死，說中介機(jī)構(gòu)都不好、有問題，有個(gè)別中介機(jī)構(gòu)的個(gè)別從業(yè)人員還是比較負(fù)責(zé)任的，也很專業(yè)?！?/p>

而獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人也一樣，失去了機(jī)構(gòu)和行業(yè)部門的約束和監(jiān)管，部分獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人也有套路租客、買家的情況發(fā)生，甚至有人騙取顧客高額定金之后人間蒸發(fā)，導(dǎo)致顧客連維權(quán)對(duì)象都找不到。

“中介總是宣傳，如果不在中介買房容易有糾紛。雖然有些環(huán)節(jié)是夸大其詞，但也確實(shí)是有這樣的事情發(fā)生，但是有多少糾紛發(fā)生后，中介機(jī)構(gòu)真的幫著解決了呢？”阿超認(rèn)為，無論是獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，還是不負(fù)責(zé)任的中介機(jī)構(gòu)，那些不守規(guī)矩的行為都是在破壞行業(yè)環(huán)境，誰也不比誰高尚。

有行業(yè)人士指出，八年前綠地地產(chǎn)曾提出過“全民經(jīng)紀(jì)人”的營(yíng)銷模式，結(jié)果遭到了中介機(jī)構(gòu)的圍追堵截。今年受疫情因素影響，部分房企的新盤銷量下滑，數(shù)據(jù)顯示，一季度商品房銷售額下滑了24.7%，因此部分開發(fā)商再次推出“全民經(jīng)紀(jì)人”模式，希望以高額的傭金獎(jiǎng)勵(lì)提振商品房銷量。

此舉一方面是開發(fā)商積極自救，另一個(gè)方面也是為了擺脫中介機(jī)構(gòu)的客源渠道束縛。但結(jié)果都是動(dòng)了中介機(jī)構(gòu)的“奶酪”，繼而引發(fā)五大機(jī)構(gòu)聯(lián)合抵制的行為。無論孰對(duì)孰錯(cuò)，但在消費(fèi)者眼里，自己的選擇都是最實(shí)惠的、最簡(jiǎn)單的消費(fèi)方式。

【結(jié)束語】

在廣東、福建等地區(qū)，部分消費(fèi)者寧可選擇費(fèi)“專業(yè)”的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，也不選擇“專業(yè)”的中介機(jī)構(gòu)。這其中的原因，除了傭金的因素，還是值得行業(yè)內(nèi)人士深思的。盡管全民房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有一部分性質(zhì)是游走在灰色地帶，但行業(yè)規(guī)范總會(huì)逐漸到來，深圳部分中介機(jī)構(gòu)全盤的抵制，真的能夠阻擋趨勢(shì)的發(fā)生嗎？

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