今年疫情以來，美國排名前五的科技股業(yè)績不降反升，股價也一路上漲。其中亞馬遜是最典型的一家，股價從年初的不到2000美元，到目前已站穩(wěn)在3000美元以上，而創(chuàng)始人貝佐斯也因此躍居世界首富。

疫情，讓全世界都在重新認識數(shù)字化的價值。以前，各個行業(yè)都認同數(shù)字化的重要性，但是一場疫情讓所有人認識到了數(shù)字化的緊迫性：已經發(fā)展很好的行業(yè)，加速增長；而相對落后的部分傳統(tǒng)行業(yè)，則開足馬力、加速升級。

“疫情以后很多人特別的迷茫，覺得世界充滿了不確定性，但我覺得這個世界在所有不確定性中有幾項非常確定，一個是整個國家數(shù)字化方向非常確定，第二個是未來十年，傳統(tǒng)行業(yè)數(shù)字化的確定性?！瘪R云如是說。

產業(yè)互聯(lián)網滲透加速，房地產就是這樣一個正在被加速改造的行業(yè)。今年以來，京東、天貓都開始對房產交易業(yè)務出手，8月份貝殼完成IPO……這些都是行業(yè)巨變的標志。

挖掘數(shù)字化紅利最好的時間點

在國內，房產行業(yè)是數(shù)字化進程相對較慢的一個領域。日前，貝殼研究院、清華大學中國經濟社會數(shù)據(jù)研究中心、21世紀財經產業(yè)研究院聯(lián)合發(fā)布的《中國居住服務業(yè)數(shù)字化發(fā)展報告》報告分析了這里面的幾個原因。

首先從市場來看，中國的房產行業(yè)開放較晚，1998年中國福利分房時代結束，中國居住服務業(yè)方才開啟市場化進程。在“衣食住行”四個民生息息相關的領域，“住”是市場化最晚的。并且與“衣食行”不同的是，“住”是相對低頻且成本高昂的一項生活需求，其產業(yè)特征差異較大。

其次，從行業(yè)主觀性來看，中國的房地產行業(yè)經歷了瘋狂爆發(fā)的20年，產業(yè)上的每一個環(huán)節(jié)都賺得盆滿缽滿。錢太好賺了，大家都在自己的舒適區(qū)里，變革動力自然不足。所以，房產行業(yè)的數(shù)字化雖然也在推進，但是產業(yè)本身變命的意愿不強烈，進展也比較緩慢。

最后，就是行業(yè)的復雜性帶來的數(shù)字化高難度。居住服務具有本地化、勞動密集型、非標準化、流程節(jié)點復雜、供應鏈條長等行業(yè)屬性，改造起來牽一發(fā)而動全身。這種困難也讓很多企業(yè)望而卻步。

當然，這期間也一直有企業(yè)不斷嘗試破局，行業(yè)也是在這些“勇士”的努力下在一點點被推動。不積潰步無以至千里，今天來看，房產行業(yè)到了挖掘數(shù)字化紅利的最好時機。

就以房產行業(yè)來分析，這兩年已經明顯進入平臺期。住宅短缺已經成為歷史，價格不再有大起大落，人們買房變得越來越理智，并且需求升級，當下以改善居住水平、提升品質為主流需求。但是與需求變化不匹配的是，國內居住服務比較粗放，不夠職業(yè)化、專業(yè)化，遠遠無法滿足用戶的需求。

經過多年的推動與積累，居住行業(yè)的數(shù)字化也在不斷演進：基礎在變，生產要素的數(shù)字化使得基礎設施日趨完善；認知在變，各種模式的創(chuàng)新正在改變從業(yè)者和消費者的認知以及消費行為；關鍵技術也在不斷進步，大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網、AI、VR、云計算，各種創(chuàng)新技術開始被廣泛應用。

所以，無論是從產業(yè)發(fā)展本身，還是從外部的技術、思維推進來看，居住行業(yè)的數(shù)字化都到了最好的時間點。馬云在2016年提出了“新零售”，那是數(shù)字化對傳統(tǒng)零售行業(yè)重構的一個時間節(jié)點。而現(xiàn)在，則是居住行業(yè)的發(fā)生質變的重要時間節(jié)點。

先驅推動變革二十年

回看居住行業(yè)數(shù)字化進程，其實跟中國科技行業(yè)的演進是緊密相關的，從電子化、互聯(lián)網化、移動化，直到現(xiàn)在轟轟烈烈的AI（智能化）。

2001年我愛我家將ERP系統(tǒng)在行業(yè)內的首次應用，不僅是里程碑事件，也標志著房源數(shù)據(jù)率先開啟了信息化。那時候的系統(tǒng)以內網為主，信息化是在內部流轉，更多的目的是為了方便內部管理效率的提升。

在當時，因為網絡基礎設施以及軟件成本的限制，能夠電子化的企業(yè)才能具備搶跑的先機。我愛我家曾一度領跑行業(yè)，這也是不爭的事實。

電子化，對于行業(yè)的重要意義是引發(fā)了數(shù)據(jù)存儲的革命，開始了生產元素數(shù)字化的過程。

在2000年前后，中國互聯(lián)網創(chuàng)業(yè)潮開啟，從門戶、電子商務、搜索等領域，慢慢向一些垂直細分領域擴展。焦點網、搜房網先后落地，代表著居住產業(yè)互聯(lián)網化的開始。房產門戶網站的誕生引發(fā)了居住服務的營銷革命，房源信息由紙媒廣告、小貼條轉變?yōu)樵诰€網絡廣告，使得房源發(fā)布、房源搜尋和初級匹配逐漸由線下轉向線上，進而推動房源營銷流程的變革，消費者消費行為逐漸向線上遷移。

此后的互聯(lián)網化階段，則改變了人與信息的連接方式，進而引發(fā)了營銷環(huán)節(jié)的革命。

接下來就是移動互聯(lián)網的發(fā)展，引發(fā)O2O熱潮。從2014年開始，居住服務的移動化也漸入高潮，搜房布局線下，58同城收購安居客，更具標志性意義的是愛屋吉屋以行業(yè)顛覆者的姿態(tài)強勢進入。同時，以線下切入線上的鏈家也開始發(fā)力。此時你會發(fā)現(xiàn)，這一輪變革是線上線下兩股力量的正面沖突。

來自于互聯(lián)網的“空中力量”，他們更注重變革，希望以全新的思維顛覆行業(yè)里的傳統(tǒng)巨頭。比如搜房0.5%、愛屋吉屋1%的低傭金打破了傳統(tǒng)行規(guī)，同時他們以高底薪吸引經紀人，使得傳統(tǒng)中介企業(yè)面臨到前所未有的沖擊。

來自線下的“地面部隊”則相對平穩(wěn)，比如鏈家移動化的目的是以消費者為中心的真房源等服務承諾升級、以經紀人為中心的績效改革，以及以標準化、數(shù)據(jù)驅動為核心的科學化運營管理方式。

移動化又推動行業(yè)向前邁行一大步。交易數(shù)據(jù)的積累、房源信息采集方式多元，房源信息維度、顆粒度遠遠超過PC時代。消費者與經紀人行為數(shù)據(jù)被廣泛記錄，開始推動消費者與服務者的數(shù)據(jù)化。但是，房產交易流程的線上化進展并不大，面對面的交流、實地體驗、簽后服務是當時技術無法替代的。

當前階段是新的智能化階段。2018年4月，從鏈家網O2O模式轉型而來的“貝殼找房”成立，開放其積累的大量數(shù)據(jù)能力，用數(shù)據(jù)反哺行業(yè)，這是智能化的一個起點。與此同時，以線上力量為代表的O2O模式卻偃旗息鼓，房天下線下經紀業(yè)務停滯，2019年2月愛屋吉屋網站正式關閉，退出了歷史舞臺。

線上線下兩股力量的碰撞曾引發(fā)不少行業(yè)熱議。是顛覆還是漸變？激進的愛屋吉屋派與漸變的鏈家派，誰能走得長久？

用歷史的眼光看，愛屋吉屋的退場，并不代表“空中力量”的失敗。數(shù)字化的進程，本來就與市場環(huán)境、基礎設施、思維與認知、技術發(fā)達程度等息息相關，空中力量與地面部隊都對這個行業(yè)的數(shù)字進化起到了各自不同的推動作用。是諸多先驅，一起把行業(yè)推到今天的高度。

用互聯(lián)網方式把“住”這個行業(yè)重做一次

作為地面部隊的代表，從鏈家網到貝殼找房經過了19年的發(fā)展歷程，從一開始的縱向生長到后來的橫向開放，以一個企業(yè)承擔起行業(yè)數(shù)字化基礎設施的角色。

可以說，貝殼的成長過程與行業(yè)的艱難改造相伴，沒有太多的高光時刻，但是19年以來卻給行業(yè)帶來了兩大全新的價值觀：第一是以C端消費者的體驗為一切變革的原動力；第二是開放合作的全新思維方式，將平臺開放賦能給行業(yè)的合作伙伴。

說實話，一家“曾經的”傳統(tǒng)企業(yè)能夠實現(xiàn)如此思維上的轉變，可以說是行業(yè)的轉折點。具備了用戶思維和合作思維，居住行業(yè)的產業(yè)互聯(lián)網進程也由此開始加速。

產業(yè)互聯(lián)網，對于傳統(tǒng)產業(yè)而言并不是簡單的線下到線上的遷移，而是對整個產業(yè)鏈條的重構。就好比新零售，就是根據(jù)人的需求，用先進的技術對“人貨場”重構，讓消費者可以在任何場景中得到最適合的服務。而盒馬、便利蜂、無人貨柜、美團買菜等等，都是在滿足不同的場景需求。

居住行業(yè)的數(shù)字化同樣不是簡單地遷移，而是重構。特別是隨著數(shù)字化程度的深入，對原有產業(yè)鏈條的改造也就越深入。用貝殼找房CEO 彭永東的話說就是：“把‘住’這個行業(yè)重做一次”。

在今年新冠疫情期間，貝殼找房推出VR看房、線上電子簽約和貸款簽約，進一步加快了這一數(shù)字化進程。

回顧貝殼找房的轉型歷程，大約經歷了這四步：第一步，深入產業(yè)，洞察業(yè)務，提煉業(yè)務關鍵要素，搭建指標體系；第二步，在資源和技術約束下，集中資源，策略性取舍；第三步，標準產品化，數(shù)據(jù)積累，反哺業(yè)務；第四步，產品智能化，重構流程。

顯然，進化到第四步，帶來的體驗、場景變化也就更大，勢能也更明顯。

比如，數(shù)據(jù)化反哺產業(yè)帶來的智能化。貝殼找房通過數(shù)據(jù)采集、應用的歸集，打破數(shù)據(jù)孤島，構建了66.9億條量化人-房-客的關系網絡，其中包括了6000萬活躍用戶、每日約1.2億條行為與接近40萬經紀人、每日300萬條的作業(yè)行為數(shù)據(jù)。而當數(shù)據(jù)量越來越大并且打通，就可以產生化學反應。

貝殼找房通過AI模型形式化表達了數(shù)據(jù)之間隱含的推理關系，構建了447億條三元組構成網狀的行業(yè)知識圖譜，其中包括60類維度、24億條級別覆蓋商圈、房屋、地標、學校、客戶、經紀人推理關系的知識體系，以及294類維度、52億覆蓋權屬、價格、簽約、帶看、屬性、地理位置的知識關系網絡，而這些要素帶來了更多的場景可能。

比如，數(shù)據(jù)是新的生產要素，這些海量數(shù)據(jù)通過虛擬智能客戶“小貝助手”賦能經紀人，大大提升經紀人的效率與服務水平。舉一個業(yè)者感受最深刻的例子：以前中介找客源，只能靠“騷擾電話”，沒有目的地去廣撒網，撈著一個算一個，大量的精力都浪費在前期找客源上。但是現(xiàn)在，通過大數(shù)據(jù)分析，經紀人可以清楚地知道客戶的需求，將所有的精力都放在后期的服務上，不僅服務水平提升，還大大提升交易的成功率。

我們再看看VR?；跀?shù)字技術而衍生的消費場景如VR看房、直播看房，不僅使購房不再局限于線下固定的物理場景，而且使消費者可利用碎片時間進行數(shù)字化消費，多元場景中的消費需求有更多可能。

未來，VR還能帶來更多的變化，比如VR+AI裝修產品“未來家”就是基于物品識別技術，將房屋三維戶型圖與智能設計相結合，通過家具、風格的實時渲染和拼接，針對不同戶型給出定制化裝修設計，同時提供DIY設計功能。

以前，裝修需要設計師出圖，而消費者完全靠想象去做出決定。而未來，則可以用VR將一個個想象真實地展現(xiàn)出來，讓裝修的前期設計更加貼近用戶的需求。VR功能的延伸，也將改變裝修的場景應用。

跟新零售對商業(yè)領域帶來的顛覆一樣，產業(yè)互聯(lián)網開始深入影響居住行業(yè)，一個又一個新的場景將不斷出現(xiàn)在我們的身邊。

《中國居住服務業(yè)數(shù)字化發(fā)展報告》認為，未來數(shù)字新時代具有四大特征：一是數(shù)據(jù)要素價值崛起，反哺業(yè)務，推進服務智能化；二是服務者線上遷移，數(shù)字化工具將降低服務者能力方差；三是全渠道服務場景的構建，線下渠道價值凸顯；四是產業(yè)互聯(lián)網平臺崛起，催生新職業(yè)與新的產業(yè)協(xié)作模式，構建新型數(shù)字化生態(tài)。

貝殼已經成為居住行業(yè)數(shù)字新時代的一個重要推動力量。“產業(yè)互聯(lián)網會產生很多線下和線上的結合。貝殼的工具和技術推動線上線下形成更好的合作，融合、共生，每一方都是不完整的，結合在一起才是完整的拼圖?！迸碛罇|總結道。

【結束語】

今天，我們在資本市場看到這樣一個現(xiàn)象：亞馬遜的市值將沃爾瑪遠遠甩在身后，特斯拉的市值高過每一家傳統(tǒng)車企，而貝殼已經超過中國最知名的房企——萬科。

這背后的原因就是產業(yè)發(fā)展新舊動能的轉化。未來沒有互聯(lián)網企業(yè)和非互聯(lián)網企業(yè)的差別，所有的產業(yè)都將被數(shù)字化重構一遍。數(shù)據(jù)、技術將是傳統(tǒng)產業(yè)的新動能，而這也會將產業(yè)的空間放大數(shù)倍。

回看貝殼在房產行業(yè)數(shù)字化大潮中的變化，今天釋放出來的勢能只是一個開始。

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