子彈飛了那么久，終于落了下來。

6月16日晚間，SOHO中國發(fā)布公告稱，黑石集團(tuán)發(fā)出全面收購要約，投資SOHO中國有限公司，以取得其控制權(quán)。

黑石計(jì)劃以每股5港元進(jìn)行要約收購，要約最高現(xiàn)金代價(jià)為236.58億港元。SOHO中國董事長潘石屹以及執(zhí)行董事張欣將在本次交易完成后，成功套現(xiàn)142.8億港元。

236.58億港元的售價(jià)，相較前幾次傳聞中的收購價(jià)格更低，遠(yuǎn)不及潘石屹最初的預(yù)期。

不過，對于潘石屹和SOHO中國來說，這已經(jīng)是個不錯的選擇。

成也謹(jǐn)慎，敗也謹(jǐn)慎

這樣的決定，符合潘石屹一貫作風(fēng)——謹(jǐn)慎保守。

潘石屹一直給自己貼著謹(jǐn)慎標(biāo)簽，這跟他貧苦的出身有關(guān)，更與他發(fā)家時(shí)經(jīng)歷的那一輪地產(chǎn)泡沫有關(guān)。

1992年“南方談話”后，“十萬人才下海南”的浪潮將當(dāng)?shù)貥鞘型葡虔偪?，后來被稱為萬通六君子的潘石屹、王功權(quán)、馮侖等人，也是這時(shí)踩上海南炒房這個風(fēng)口，賺得一桶金。

潘石屹曾多次回憶，自己憑著五斤桔子和一條三五煙，打開了?？谝?guī)劃局的大門。但后來翻閱資料發(fā)現(xiàn)：?？诋?dāng)時(shí)的人均住房報(bào)建面積是50多平方米，而同期北京的人均住房面積才7平方米。 謹(jǐn)慎心態(tài)之下，潘石屹等人決定退出海南，這一次“跑路”最終成了順利逃頂。

也正是因?yàn)檫@次順利逃頂，才有了后來的SOHO中國。

回到北京，潘石屹與妻子張欣開啟了二次創(chuàng)業(yè)。1995年，SOHO中國成立，主攻商業(yè)地產(chǎn)，建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO等一一亮相。

2007年，SOHO中國在香港上市，這是潘石屹的高光時(shí)刻。

潘石屹的行事風(fēng)格，說得好聽是謹(jǐn)慎，說得不好聽是保守，日后，SOHO中國的落寞，也和潘石屹的幾次保守決定相關(guān)。

第一次決定是2008年遭遇金融危機(jī)時(shí)，他放棄擴(kuò)張，決定保留最充足的現(xiàn)金流。

那時(shí)海外金融危機(jī)開始發(fā)酵，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷一輪暴漲后遭遇政策重拳遏制。

2008年3月，手握上市剛?cè)趤淼?9億美元的潘石屹，發(fā)表了一個“百日劇變論”，認(rèn)為房地產(chǎn)將進(jìn)入下行通道。他決定，所有戰(zhàn)略的調(diào)整都采用最保守的方式，保留最充足的現(xiàn)金流。

結(jié)果，劇變并沒有發(fā)生，政府啟動緊急救市——4萬億投資。貨幣寬松之下，房地產(chǎn)迎來了及時(shí)雨，之前杠桿最高的房地產(chǎn)商成為了收益最大的人，而SOHO中國的命運(yùn)也從此埋下伏筆。

第二次決定是潘石屹決定告別散售，從房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型做“包租公”。

2010年，以散售為主的SOHO中國遭遇北京“禁止物業(yè)散售”的政策，營業(yè)額大跌。Wind顯示，2011年SOHO中國營業(yè)額同比大跌68%，營業(yè)利潤同比下降72%。

于是，他在2012年正式?jīng)Q定：告別散售，持有北京、上海有價(jià)值的物業(yè)。因?yàn)樵谒磥恚S著租金升高，“五年后，SOHO租金年收入將超過40億元”。

從此，SOHO中國和其他開發(fā)商的路子越走越遠(yuǎn)，因?yàn)榘讶康馁Y金儲備用來支撐轉(zhuǎn)型過程中的開支，SOHO中國沒錢拿地，2013年獲取北京麗澤地塊是SOHO拿的最后一塊地。

但沒想到的是，潘石屹再一次踏空，2014年之后，房地產(chǎn)又迎來一輪上升周期。即便是租金收入上升，也掩蓋不了SOHO中國利潤率、周轉(zhuǎn)速度的下降。2014年，其營業(yè)額縮水到60億元，同比下滑58%。

兩次錯誤的決定之后，SOHO中國變得越來越小，不僅再也無法回到2010年?duì)I收184.23億的巔峰，總營收甚至從2012年的155.44億元，劇降至2020年的25.15億元。

潘石屹還曾把目光投向了共享辦公。在2015年，SOHO中國推出共享辦公SOHO 3Q。但這一項(xiàng)目不僅沒能挽救得了兩次踏空行情的SOHO中國，還一直處于虧損之中。在2020年疫情來臨后，入不敷出的SOHO 3Q，被打包賣給了筑夢之星。

賣樓自救

屢次踏空的潘石屹，走上變賣公司這條道路并不奇怪。

根據(jù)年報(bào)顯示，SOHO中國在2020年的融資成本為4.7%，而潘石屹在2019年曾對媒體透露，“我們物業(yè)回報(bào)率是3%”。租金回報(bào)率還趕不上銀行貸款利息，這說明當(dāng)包租公已經(jīng)成了一個不賺錢的買賣。

SOHO中國的境遇在寫字樓空置率上升之后，變得更加糟糕。

近幾年，辦公樓租賃市場相較前幾年發(fā)生了很大的變化，一線城市寫字樓空置率上升明顯——SOHO中國空置率增加，辦公室租不出去，成了大難題。

這一情況在疫情來臨之前就已經(jīng)如此。2019年年報(bào)顯示，SOHO中國的主要投資物業(yè)項(xiàng)目，除了SOHO天山廣場以及2019年新入市的麗澤SOHO、古北SOHO以外，其余項(xiàng)目的出租率均有所下降。

2020年疫情之下，SOHO中國更是經(jīng)歷了前所未有的壓力，除了外灘SOHO以及兩個新項(xiàng)目，出租率又有所下降。

空置率的上升，讓SOHO中國的資金壓力陡然增加。

根據(jù)年報(bào)顯示，2020年，SOHO中國的現(xiàn)金以及現(xiàn)金等價(jià)物為3.97億元，這個數(shù)字在上年同期為12.07億元。相比之下，其短期借款以及長期借款當(dāng)期到期部分10.12億元，上年同期這個數(shù)字為16.32億元。

不僅是現(xiàn)金遠(yuǎn)覆蓋不上短債，而且缺口越來越大。

這個情況潘石屹并不是不知道，他一直在通過買項(xiàng)目來緩解資金壓力。從2014開始，SOHO中國賣掉了SOHO靜安廣場、SOHO海倫廣場，2016年，又相繼賣掉SOHO世紀(jì)廣場、虹口SOHO等。

2019年10月，SOHO中國以7.61億元，賣掉建外SOHO東區(qū)、三里屯SOHO、SOHO尚都等項(xiàng)目下面的總共2583個停車位；又賣掉SOHO3Q旗下11個項(xiàng)目。

對此，潘石屹美名其曰低進(jìn)高出，是正常行為。

從年報(bào)中可以看到，這其實(shí)是潘石屹在極力掩蓋營收、凈利潤雙降的事實(shí)。從2012年開始，SOHO中國無論是營收還是凈利潤，都一直在下降。如果不是因?yàn)橘u掉了很多資產(chǎn)，SOHO中國的業(yè)績恐怕更難看。

對于潘石屹來說，SOHO 3Q可能是最后的掙扎，但失敗之后，從賣項(xiàng)目走向賣公司，只是時(shí)間和價(jià)格是否談攏的問題。

黑石撿了個大便宜

這次接盤人黑石集團(tuán)，一直以來就是SOHO中國的“緋聞對象”。

從市場傳聞以及SOHO中國發(fā)布的公告來看，從2019年開始，潘石屹就有清空資產(chǎn)的打算。當(dāng)時(shí)，市場傳聞SOHO中國旗下八個項(xiàng)目要被打包賣掉，標(biāo)價(jià)80億美元，接盤者為黑石集團(tuán)。

2020年，SOHO中國曾發(fā)布公告表示“開始和海外金融投資者洽談”。當(dāng)時(shí)的傳聞接盤者也是黑石集團(tuán)，收購價(jià)格相較第一次少了一半，為40億美元，只不過這一次的私有化以中止告終。

而這次最終的接盤人，就是黑石，區(qū)別只在于收購價(jià)格，要約最高現(xiàn)金代價(jià)為236.58億港元（約合30.4億美元），相當(dāng)于比2020年的傳聞又少了將近1/4。

80億無人問津，40億私有化中止，30億才發(fā)起要約收購，這說明潘石屹和張欣可能在價(jià)格上作出了不少讓步。

從目前SOHO中國的每股凈資產(chǎn)來看，其每股凈資產(chǎn)為8.37港元，5港元每股相當(dāng)于打了不到6折，黑石其實(shí)撿了個大便宜。

黑石接盤SOHO中國的消息釋放出來后，截至6月17日上午收盤，SOHO中國的股票大漲22.37%至4.65港元/股。黑石集團(tuán)收盤也上漲1.19%至98.48美元/股。

對于潘石屹夫婦，其實(shí)也不虧。交易完成之后，潘石屹和張欣不僅能套現(xiàn)142.8億港元，SOHO中國現(xiàn)有控股股東（張欣）還將保留9%的股權(quán)。

根據(jù)公告顯示披露的細(xì)節(jié)，此次要約完成后，黑石計(jì)劃保持公司的現(xiàn)有主營業(yè)務(wù)和管理團(tuán)隊(duì)。黑石和現(xiàn)有控股股東將結(jié)合優(yōu)勢資源和專業(yè)知識，支持和加強(qiáng)公司的業(yè)務(wù)發(fā)展。

1985年成立的黑石集團(tuán)，是全世界最大的獨(dú)立另類資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)之一，業(yè)務(wù)涵蓋私募股權(quán)、房地產(chǎn)以及對沖基金投資等。房地產(chǎn)板塊是黑石的重要支柱。

在黑石的歷史中，投資不良房地產(chǎn)項(xiàng)目，是其發(fā)展壯大的法寶。

2008年，在全球房地產(chǎn)和信用市場陷入混亂之際，黑石設(shè)立房地產(chǎn)債券策略基金，接了那些因房貸風(fēng)險(xiǎn)陷入流動性危機(jī)的銀行的盤。以“買入-修復(fù)-賣出”的策略，黑石開始在在全球范圍尋求房地產(chǎn)投資機(jī)會。2019年黑石一只地產(chǎn)基金（BREP IX基金）的募集再創(chuàng)紀(jì)錄，規(guī)模達(dá)到201億美元。

可以說，黑石集團(tuán)是一個善于將財(cái)務(wù)狀況不太好的房地產(chǎn)公司，化腐朽為神奇，然后從中獲利的一家投資機(jī)構(gòu)。相對于潘石屹夫婦自己管理公司，讓黑石來掌舵公司，或許是讓其資產(chǎn)再次升值的最好選擇。

烽巢網(wǎng)注：本文來源于微信公眾號 市界 ，作者： 黃瑩