鼓破萬(wàn)人捶。用這句話來(lái)形容位于風(fēng)口浪尖的恒大，太適合不過(guò)了。

自從進(jìn)入下半年，其龐大債務(wù)引發(fā)的危機(jī)就沒有斷過(guò)——供應(yīng)商爆出商票逾期丑聞，銀行申請(qǐng)凍結(jié)存款，多家信托機(jī)構(gòu)要求償還貸款，地方政府要求補(bǔ)繳土地出讓金，員工集體討薪，全國(guó)多地期房停工，投資人圍堵總部......

曾經(jīng)財(cái)大氣粗的恒大，如今已經(jīng)深陷資金泥淖。不過(guò)，這可能僅僅只是一個(gè)開始。

時(shí)代巨變之下，多家房企正深陷流動(dòng)性囚牢之中。

恒大不是第一次上頭條了。

自去年以來(lái)，市場(chǎng)環(huán)境持續(xù)低迷，疊加監(jiān)管收緊，還要發(fā)展多元化產(chǎn)業(yè)，一向以高杠桿著稱的恒大，光是負(fù)債就高達(dá)1.97萬(wàn)億。

最要命的是，由于腳踩三條紅線，從去年開始，恒大就無(wú)法再增加有息債務(wù)，大規(guī)模融資的路子已經(jīng)被堵住。

為了解決融資問(wèn)題，恒大旗下的財(cái)富平臺(tái)向員工和供應(yīng)商定向輸送了一波理財(cái)產(chǎn)品。網(wǎng)傳資料顯示，相關(guān)產(chǎn)品收益率普遍超過(guò)8%，最高接近12%。

這些理財(cái)產(chǎn)品屬于恒大自融自擔(dān)保的產(chǎn)品。

2020年1月7日，長(zhǎng)沙市雨花區(qū)政府下發(fā)紅頭文件，文件名為《關(guān)于謹(jǐn)慎投資恒大集團(tuán)旗下公司發(fā)布理財(cái)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)提示》。

在這一方面，郭主席似乎又一次扮演了吹哨人。2018年6月，他就警示非法集資的風(fēng)險(xiǎn)——“高收益意味著高風(fēng)險(xiǎn)，收益率超過(guò)6%的就要打問(wèn)號(hào)，超過(guò)8%的就很危險(xiǎn)，10%以上就要準(zhǔn)備損失全部本金。”

果不其然！

產(chǎn)品到期后，投資者們卻發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品無(wú)法兌付，而部分高管卻早已提前兌付，滿嘴流油，順利離場(chǎng)。

他們，只能沖到深圳總部，把恒大財(cái)富總經(jīng)理杜亮層層圍堵，想要一個(gè)回答——我的本金，到底還能不能拿回來(lái)？你憑什么提前兌付產(chǎn)品，套現(xiàn)千萬(wàn)？

要知道，購(gòu)買的員工們大多并非自愿購(gòu)買，而是不得不完成公司發(fā)布的理財(cái)產(chǎn)品考核任務(wù)，才走到今天這一步的。

據(jù)網(wǎng)易清流工作室報(bào)道，如果無(wú)法完成任務(wù)，員工將會(huì)被扣除獎(jiǎng)金，更有甚者將直接被調(diào)崗，乃至淘汰。

據(jù)內(nèi)部員工透露，近5年恒大財(cái)富融資總額超過(guò)400億元。

不過(guò)，恒大集團(tuán)昨天在港交所發(fā)布公告，稱“本集團(tuán)的兩家子公司未能按期履行為第三方發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品提供的擔(dān)保義務(wù)，相關(guān)金額約為人民幣9.34億元”。

金額相差巨大，具體口徑多少尚不清楚。

但顯而易見的是，這些錢都是血汗錢——不少員工為了完成任務(wù)，不僅自己貸款購(gòu)買，還推薦了不懂投資的親友鄰居一起入手。這回不僅錢泡湯了，回到家還會(huì)成為人人喊打的過(guò)街老鼠。

另一邊，被圍堵在中間，一夜無(wú)眠的杜亮，承認(rèn)自己確實(shí)于五月份提前兌付了產(chǎn)品。這可真是“豪紳的錢如數(shù)奉還，百姓的錢三七分成”！憤怒的維權(quán)者們，已經(jīng)準(zhǔn)備沖向許老板的老家了。

不過(guò)，恒大只是開始。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，TOP50上市房企有息負(fù)債合計(jì)6.37萬(wàn)億元，現(xiàn)金對(duì)有息負(fù)債平均覆蓋率僅為42%。

今年8月31日，于年初申請(qǐng)破產(chǎn)的三盛宏業(yè)董事長(zhǎng)陳建銘，被法院以最高千萬(wàn)的獎(jiǎng)金，發(fā)布懸賞通告。

這家曾經(jīng)連續(xù)15年入選中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)的房企，曾高喊著“不做風(fēng)口上的豬，要做風(fēng)口上的鷹”，大舉借債將近百億，在三四線城市重倉(cāng)拿地。

后面的事情你大概也能猜到了——錯(cuò)誤的重倉(cāng)導(dǎo)致房子去化困難，從2019年下半年開始，三盛宏業(yè)就逐漸垮下，全國(guó)多個(gè)項(xiàng)目停建。

現(xiàn)在，三盛宏業(yè)已到期未兌付的有息負(fù)債規(guī)模約105億元，其中就包括定向出售給員工高達(dá)12.5%年利率的約7億理財(cái)產(chǎn)品。

跟恒大員工不一樣的是，他們好歹還有兌付方案。

但三盛宏業(yè)的員工們，只能集體前往總部討債，看著董事長(zhǎng)痛哭著告訴他們，包括自己的妹妹在內(nèi)的高層們，已經(jīng)把錢都提前兌付，而自己“沒想到竟會(huì)如此”。

現(xiàn)在，不幸買到三盛宏業(yè)爛尾樓的業(yè)主們，只能卯足了勁想辦法找到陳建銘藏匿、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的線索，努力挽回?fù)p失。

類似的百?gòu)?qiáng)房企，還有很多。

如果你留意一下，會(huì)發(fā)現(xiàn)今年以來(lái)，泰禾、華夏幸福、藍(lán)光地產(chǎn)等多家百?gòu)?qiáng)甚至千億房企，都傳出了類似事件?？梢?，“大而不倒”再也不是房企們有恃無(wú)恐的底氣。

相比起高房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，根本還在于債務(wù)問(wèn)題。

2020年，全國(guó)新房成交量高達(dá)154,878萬(wàn)平方米，同比上漲3.2%，再創(chuàng)歷史新高。在這天量成交的背后，是供需兩側(cè)無(wú)法克制的高杠桿沖動(dòng)。

從供給側(cè)來(lái)說(shuō)，以往房企們的運(yùn)營(yíng)模式就是三高一低，分別是高周轉(zhuǎn)，高杠桿，高負(fù)債以及低成本。

由于預(yù)售制創(chuàng)造的天然舒適土壤，讓低成本成為可能——房企花一億買地，六個(gè)月開盤，五億賣給買房人。此時(shí)從銀行拿到的巨額資金就可以投入下一輪擴(kuò)張中。

在這種模式中，追求更高更快，而非更強(qiáng)的房企們，出來(lái)的產(chǎn)品往往“驚人”。

但是，做大規(guī)模能讓房企更好從銀行融資，并在上下游合作方中獲得絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)地位和獲取更多利潤(rùn)。以前面提到的恒大為例，其總資產(chǎn)為2.38萬(wàn)億，其中1.97萬(wàn)億是負(fù)債。

這種發(fā)展模式無(wú)疑不可持續(xù)。

一家企業(yè)不僅會(huì)牽連到無(wú)數(shù)金融機(jī)構(gòu)和買房業(yè)主與員工，更有大量被牽連的上下游供應(yīng)商，如涂料、建材，甚至是農(nóng)民工們，以及被拖欠地價(jià)的地方政府。

因此，一旦有一家房企倒閉，帶來(lái)的將是不良社會(huì)影響。

當(dāng)然，現(xiàn)在這一套已經(jīng)行不通了。監(jiān)管層已經(jīng)意識(shí)到了這一風(fēng)險(xiǎn)，因此從去年開始在信貸方面施予極大限制——

從金融機(jī)構(gòu)維度，設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比“兩個(gè)上限”，用來(lái)控制金融機(jī)構(gòu)流向房企的錢，同時(shí)，還為房企們提出了“三條紅線”的要求。

具體來(lái)說(shuō)，就是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比小于1 ，同時(shí)還有購(gòu)地金額不得超過(guò)銷售金額40%的限制。

光是這一招，就足夠讓大量千億乃至萬(wàn)億房企瑟瑟發(fā)抖。

這正是監(jiān)管層這波調(diào)控的終極目的——“實(shí)現(xiàn)供給側(cè)改革”，主動(dòng)且堅(jiān)決地去房地產(chǎn)泡沫，定點(diǎn)排除風(fēng)險(xiǎn)，徹底整頓房企營(yíng)業(yè)模式。

而非打工人心心念念的“房?jī)r(jià)如蔥”。

而這也是我前面提到，這波調(diào)控的一大特點(diǎn)：“大而不倒”已經(jīng)不是當(dāng)下的免死金牌了，再大的房企，只要不改變，都要挨打！

注意了，不是地方政府的打情罵俏，而是來(lái)自監(jiān)管層的雷霆之拳，真正會(huì)出事的那種。

與此同時(shí)，隨著大量調(diào)控落地，整體樓市預(yù)期發(fā)生變化，買房人貸款難下，房企去化進(jìn)一步困難；

疊加房企們?cè)?017-2018年拿的高價(jià)地塊，卻不得不在限價(jià)之下賣出，更別提一路高漲的地價(jià)，讓表面光鮮亮麗的房企們，內(nèi)部都虧到腎虛了。

更嚇人的是，貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年房企到期債務(wù)規(guī)模達(dá)到12822億，成為自2018年以來(lái)的一大償債高峰。也就是說(shuō)，可能熬不到冬天，今年剛?cè)肭铮蛟S就將有一部分房企倒下。

一個(gè)可見的結(jié)果是，為了加快回款，下半年，尤其是金九銀十這個(gè)寶貴的促銷季，必然會(huì)有房企企圖打折賣房以回籠資金。

這也解釋了，為什么最近三四線城市的“限跌令”頻頻見諸于新聞。

那么，作為普通的買房人，怎么在這場(chǎng)高風(fēng)險(xiǎn)的改革中保全自身？怎么樣算薅開發(fā)商的羊毛，而不是淪為被割的韭菜？

第一，堅(jiān)決遠(yuǎn)離高杠桿的大房企，他們正是這輪需要被出清的高風(fēng)險(xiǎn)玩家。具體怎么知道是哪些？官方已經(jīng)為你排好了雷——三條紅線。

第二，民營(yíng)企業(yè)以及小房企暴雷幾率大，建議優(yōu)先選擇國(guó)企。這輪調(diào)控中，行業(yè)集中度正在不斷增加，留給地方小企業(yè)的生存空間越來(lái)越小。

當(dāng)“小魚吃大魚”成為一種行業(yè)現(xiàn)狀，當(dāng)然是選擇大魚優(yōu)先了。

第三，前述的幾家危險(xiǎn)房企給我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)是，盲目選擇多元化的房企，拿了大量高溢價(jià)地塊的房企，以及重倉(cāng)三四線城市的房企，都會(huì)成為大雷。

這些很好理解，就不展開贅述。

此外，如果你是地產(chǎn)人，或者是相關(guān)從業(yè)人員，千萬(wàn)千萬(wàn)不要購(gòu)買公司內(nèi)部理財(cái)產(chǎn)品——年收益率越高，說(shuō)明它越能要你的命！

烽巢網(wǎng)注：本文來(lái)源于微信公眾號(hào)“ 樓市黃大大”，作者： 夏蟲