近日，隨著某長租公寓平臺(tái)方宣布從12月1日起，“按時(shí)”取消了今年8月20日做出的相關(guān)承諾，很多消費(fèi)者的無奈與無力感也隨之彌漫。但是，這里面的千頭萬緒、盤根錯(cuò)節(jié)，似乎又不是一個(gè)“漲”字所能概括。

盡管該平臺(tái)隨后回應(yīng)會(huì)繼續(xù)完善價(jià)格管理體系，維持租金相對合理穩(wěn)定，全國九城租客續(xù)約價(jià)格平均漲幅不超5%，但仍然有許多消費(fèi)者表示不買賬。

有網(wǎng)友說，若按照官宣的“合理”漲幅計(jì)算，再過一兩年就真的租不起房子了。

不過，這年頭銷售二手車的平臺(tái)都說不賺差價(jià)；出租二手公寓的平臺(tái)都說沒賺到錢。那這些平臺(tái)究竟是在做什么生意？

幾乎在同一周，深圳及廣州等地也有部分當(dāng)?shù)亻L租公寓平臺(tái)，悄然抬高了新約與續(xù)約租金。在懂懂筆記走近其中幾家長租公寓平臺(tái)后，發(fā)現(xiàn)里面的故事還真是不少……

品牌搶市場抬租金，公寓承租成本并不低

“對于消費(fèi)者而言，漲租絕對是壞事，但是平臺(tái)也很無奈?！?/p>

趙瀚（化名）是其中一家本地長租公寓的高管，在一片叫苦聲中，他對懂懂筆記表示，近年來長租公寓的平臺(tái)運(yùn)營成本不斷攀升，導(dǎo)致不少企業(yè)難以為繼。為了維持項(xiàng)目的正常運(yùn)作，平臺(tái)漲租是不得已的手段。

而他參與經(jīng)營的長租公寓平臺(tái)，在過去三年時(shí)間里并未真正實(shí)現(xiàn)盈利。

在趙瀚看來，如若不采取漲租的措施，相信過不了多久之后，他所管理的這個(gè)本地長租公寓平臺(tái)，也該完蛋了。

這是一個(gè)充滿矛盾的市場。在普通租房者眼里，便宜房子越來越難租到，因?yàn)榉吭炊急黄脚_(tái)通過批量承租（再用普通材料簡裝）掌控在了手里；業(yè)主也不滿意，自己的房子被長租平臺(tái)買斷幾年，雖然省了一些裝修成本，但是當(dāng)初的月租遞增太少，完全跟不上目前的市場漲幅；長租平臺(tái)也在叫苦，稱利潤太薄、成本太高，行業(yè)競爭也太激烈……

聽起來，這買賣真的有些擰巴！

“其實(shí)做長租公寓就是為了盈利，大家并不是慈善組織?！?/p>

盡管長租公寓不斷漲價(jià)，消費(fèi)者都表示不能理解，但趙瀚和管理層依舊決定，從元旦起所有房源均漲租一成。他告訴懂懂筆記，很多租客認(rèn)為長租公寓亂漲價(jià)，已經(jīng)讓大眾無法承受，甚至提出租金價(jià)格應(yīng)該以保障工薪族基本居住條件為前提，他對此感到不可思議。

在他看來，即便是有上市企業(yè)背景的大品牌，也都無法長期以補(bǔ)貼、虧損的方式維持較低水平的租金價(jià)格。長租公寓作為互聯(lián)網(wǎng)+項(xiàng)目，在宣傳推廣期過后租金都要上漲。

“而且，承租的房源成本，也并沒有消費(fèi)者想象的那么低?！壁w瀚表示，曾有租客質(zhì)問他們，平臺(tái)旗下房源是批量承租和裝修的，租金成本、裝修成本應(yīng)該很低，但是租金為什么這么高？

他透露，事實(shí)上有不少長租公寓品牌創(chuàng)立時(shí)為了爭奪優(yōu)質(zhì)房源，開出的租金價(jià)格都很高，目的就是為了吸引房東將房源托管給平臺(tái)。這樣一來，房源的租金價(jià)格自然就水漲船高。

“我們也有類似的經(jīng)歷，算是啞巴吃黃連吧！以赤尾附近的商住公寓房源為例，當(dāng)初三十平米的單房租價(jià)基本在2000元左右，經(jīng)過各平臺(tái)一頓哄搶，很快就喊到了2500元?！彼嬖V懂懂筆記，大家通過這樣的“哄抬物價(jià)”所搶占的承租房源，成本都不低。

而海量房源在承租之后，都需要平臺(tái)方進(jìn)行簡單裝修。即便使用批量采購的便宜裝修材料，每間單房的裝修成本也會(huì)在一萬五千元以上。

“這樣的長租公寓，每間月租三千元租出去，是沒賺頭的?！睘榱诉M(jìn)一步降低承租成本，避免與大平臺(tái)直接競爭，張瀚和部分當(dāng)?shù)仄脚_(tái)都逐漸放棄了熱門區(qū)域的商住房源，轉(zhuǎn)而尋覓臨近地鐵口，且租金便宜的城中村，將整棟樓改造成為長租公寓。

然而，這種做法雖降低了經(jīng)營成本，但卻增加了不少如報(bào)建、備案等繁瑣手續(xù)。且公寓的地理位置通常位于城中村，環(huán)境不十分理想，也難以租出高價(jià)。

“實(shí)際上利潤還是很薄。同樣三十平的單房，如果承租成本一千元，也就只能以兩千元左右的月租價(jià)格租給房客?！壁w瀚算了一筆賬，加上前期改造公寓的費(fèi)用、管理支出和人員薪資，每個(gè)房源的月成本通常會(huì)達(dá)到一千五百元以上。

他指出目前大部分真正意義上的長租公寓平臺(tái)，能夠?qū)崿F(xiàn)盈利的途徑無非是租金收入和增值服務(wù)。而他所經(jīng)營的這個(gè)平臺(tái)，平均約27個(gè)月左右才能收回一套房源的整體成本，之后的時(shí)間才能開始盈利。不過因?yàn)橐?guī)模尚可，與一些小型平臺(tái)普遍需要三年后才開始盈利相比，這個(gè)周期算不錯(cuò)的了。

“但我們很多房源的承租期只有三年，也就是只剩九個(gè)月的盈利期?！睆堝硎具@并未計(jì)算租客輪替的過程中，房源空置所造成的成本浪費(fèi)。在他看來，無論是省市本土品牌還是全國連鎖的大型機(jī)構(gòu)，都要不停挖掘租金收入以外的盈利模式。

盈利模式過于單一，投資增值純屬折騰

“不少大品牌都在試行信用免押，但我們這類本地平臺(tái)還是要押金的，畢竟這是一塊盈利來源?！?/p>

張瀚坦言，與共享單車等模式相似，長租公寓的經(jīng)營者同樣“覬覦”租客所繳納的租房押金。雖然押金所有權(quán)屬于消費(fèi)者，但在租約期間，公寓運(yùn)營者卻完全可以運(yùn)用這一筆資金用于投資增值。

以張瀚所管理的平臺(tái)為例，雖然規(guī)模不大，但管理的租客押金數(shù)額也已經(jīng)十分可觀了。為此，包括張瀚在的多家本土公寓品牌還聯(lián)合起來，統(tǒng)一將旗下管理的房租押金進(jìn)行整合，成立了一個(gè)投資基金。

“基金做了有兩年了吧。但這兩年投資什么能賺錢？股票、房地產(chǎn)嗎？肯定都不合適?！睆堝貞洠袃杉一鸷献鞣饺ツ甑滋嶙h將押金全力投進(jìn)區(qū)塊鏈項(xiàng)目，幸虧當(dāng)時(shí)幾個(gè)牽頭人認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)太大，直接否決了，否則后果不堪設(shè)想。

這個(gè)圈子里，平臺(tái)方挪用用戶押金投資失敗的案例時(shí)有發(fā)生，也讓張瀚等多家長租公寓經(jīng)營者更為謹(jǐn)慎，從去年底就開始放慢尋找投資項(xiàng)目的步伐。

近一年來，包括他們在內(nèi)的一些長租平臺(tái)開始將押金用于房租分期業(yè)務(wù)，以緩解資金鏈上的窘迫。“除了分期付房租，我們還提供了小額借貸，不過盈利狀況一般?！睆堝寡?，這種借貸利率只能維持在和螞蟻借唄等金融產(chǎn)品相當(dāng)?shù)某潭?，低了不劃算，高了租客也沒興趣。

以其所在平臺(tái)的借貸業(yè)務(wù)為例：每筆單子基本上都不會(huì)超過三千元，因此借貸業(yè)務(wù)的經(jīng)營收益與房租收入相比幾乎可以忽略不計(jì)。在今年四月初，張瀚很快便叫停了這個(gè)借貸項(xiàng)目。

有業(yè)內(nèi)人士表示，無論是房租分期和小額借貸業(yè)務(wù)，對于這類中小長租平臺(tái)而言，都隱藏了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)苌艽蟮奈C(jī)?！耙恍┦煜さ钠脚_(tái)對長租公寓盈利反復(fù)探討后，都再次回歸房源本身，我們也是如此?！睘榱吮M快讓平臺(tái)盈利，他和其他長租平臺(tái)近半年多紛紛將公寓的公共空間進(jìn)行拆分出租，為的滿足部分機(jī)構(gòu)、企業(yè)開展活動(dòng)所需，賺些蠅頭小利。

除了這些，平臺(tái)也嘗試過組織有償?shù)淖饪吐?lián)誼會(huì)、燒烤會(huì)、集市節(jié)，試圖積少成多。但是，今年以來效果都不是太明顯，不少平臺(tái)都在反思——長租公寓項(xiàng)目的盈利模式短期內(nèi)難有新的突破。

“這半年來看到一些平臺(tái)的玩法可多了，甚至有經(jīng)營餐館、咖啡廳、密室逃脫的，結(jié)果都不成功。”張瀚認(rèn)為，很多長租平臺(tái)實(shí)際上都是在給房東做嫁衣，因?yàn)楹芏啻騼r(jià)格戰(zhàn)搶來的房源，房東實(shí)際上受益最大；而目前各平臺(tái)漲起來的房租，在承租期滿后也會(huì)便宜了房東；至于近期因?yàn)榉孔獯蠓蠞q導(dǎo)致部分房東突如其來的“反水”行為，更是讓平臺(tái)難以招架。

業(yè)主“反水”要漲租，成本轉(zhuǎn)嫁租房客

“如果周邊房源的租金一直在漲，房東心理就會(huì)開始失衡?！?/p>

在近期舉行的一場行業(yè)沙龍上，另一位長租公寓高管武旭（化名）也是叫苦連連。他告訴懂懂筆記，其所在的平臺(tái)上有部分承租房源因?yàn)榧磳⒃诿髂暝┑狡?，現(xiàn)在來自房東方面的漲價(jià)壓力極為明顯。

武旭表示，本月初部分房東陸續(xù)通知平臺(tái)方，若要繼續(xù)續(xù)訂合約，承租價(jià)必須達(dá)到他們提出的價(jià)格水平。這些幅度幾乎就是目前市場平均租價(jià)，房東們表示如果不能滿足漲幅要求，就要收回房源租給別的平臺(tái)。

“這一批業(yè)主簽的都是三到四年期的合同，當(dāng)初租價(jià)就不低，目的是盡快買斷房源?！蔽湫癖硎?，一旦承租租約陸續(xù)屆滿后，房東都會(huì)要求漲價(jià)，但裝修已然投入，很多租客的租約又尚未到期，平臺(tái)運(yùn)營方往往會(huì)成為租客與業(yè)主之間的夾心餅干。盡管當(dāng)時(shí)的合同都有一些優(yōu)先權(quán)和違約條款，但如果房東們都抱團(tuán)起來，平臺(tái)方也會(huì)很棘手。

為了盡量減少損失，他所在的平臺(tái)開始與部分未到期租客協(xié)商，為其調(diào)換同級(jí)別的空置公寓。

“實(shí)在沒法協(xié)調(diào)的，就只能進(jìn)行賠償了，據(jù)我所知已經(jīng)有小平臺(tái)跑路了?！比欢?，問題仍然接踵而來。武旭表示，除了承租合約期屆滿的業(yè)主之外，部分簽訂五年甚至更長時(shí)間的業(yè)主，最近也突然開始要求漲租?！安簧俜繓|威脅，寧可違約也要收回房源?！?/p>

武旭舉例分析，以深圳南園、福華片區(qū)為例，平臺(tái)當(dāng)初拿下的部分單房公寓，大多是以2100元的月租金向業(yè)主承租的。即便合約規(guī)定，每年給業(yè)主漲租3~5%，三年下來，承租價(jià)也不到2400元。

“這樣的價(jià)格水平我們還是有點(diǎn)賺頭的。目前城市廣場附近同樣面積的普通公寓，市場價(jià)格普遍在3500元（每月）左右，難怪房東動(dòng)心。”他告訴懂懂筆記，一旦房東執(zhí)意違約，提前收回房源，按平臺(tái)簽署的合同也只需支付兩萬~三萬元左右的裝修、家電折舊費(fèi)與違約金。

武旭表示，有房東直接把算過的結(jié)果告知了他們：自己僅需一年半的時(shí)間，就可以挽回違約的損失，同時(shí)還可以收回一間裝修完畢，家電齊全，租客拎包即可入住的房子?！按笃脚_(tái)可能還有足夠的法務(wù)人員去處理，可是我們這樣的平臺(tái)……”

武旭了解到，有深圳本地平臺(tái)為了減少因解約賠償給租客的費(fèi)用，只好選擇接納房東的漲價(jià)要求，“這樣一來多出的成本，勢必就要轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者?！彼茰y一些房東繳納違約金收回房源，也是為了轉(zhuǎn)交其他上門搶租房子的長租平臺(tái)，最終成本還是轉(zhuǎn)嫁到房客身上。

“尤其是在一線城市和一些省會(huì)城市，租客的法律意識(shí)普遍較強(qiáng)，房東才敢以違約手段要求運(yùn)營方在合約期內(nèi)漲租?！倍趧倓傔^去的12月1日，武旭所經(jīng)營的長租公寓也正式宣布，新約、續(xù)約租金普遍上調(diào)10%左右。

在和部分居住在北京和深圳的年輕租客進(jìn)行溝通時(shí)，懂懂筆記得到了很多反饋，而近期房租都在（將）上調(diào)是最集中的。不少人表示，已經(jīng)開始考慮拿完年終獎(jiǎng)后著手“撤離”。

最初，新創(chuàng)平臺(tái)開拓市場房源時(shí)爭相抬高承租房源的租金，導(dǎo)致普通房源的租價(jià)不斷上漲；如今，由于區(qū)域內(nèi)整體租金水平提高，房東要求漲租或因到期要收回房源，使得很多平臺(tái)又都選擇漲租。這種惡性循環(huán)，是否會(huì)繼續(xù)抬升更多房源的租金？

有業(yè)內(nèi)人士表示，長租市場不斷出現(xiàn)租金上漲的現(xiàn)象，根源在于長租平臺(tái)的行業(yè)亂象；也有業(yè)內(nèi)人士指出：在這個(gè)死循環(huán)里，長租公寓平臺(tái)方看似利潤在降低，但最終承擔(dān)租金上漲痛苦的，依舊是普通消費(fèi)者。

或許，互聯(lián)網(wǎng)思維與長租公寓業(yè)態(tài)結(jié)合的盈利模式，依舊會(huì)是一個(gè)謎團(tuán)。但隨著成本不斷攀升，長租公寓一片“漲聲”已是事實(shí)。在長租市場瘋狂擴(kuò)張的背后，是廣大消費(fèi)者日漸難當(dāng)?shù)淖夥繅毫Α?/p>

這樣的局面怎么破？

部分租客在網(wǎng)上吐槽：房價(jià)若降，誰愿租房？而在現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，無論是大型連鎖還是本地長租公寓品牌，漲租、哭慘的同時(shí)是否反思過商業(yè)模式的合理性？

這場轟轟烈烈的長租公寓大潮過后，最終的贏家究竟是“貪婪”的房東，還是更為貪婪的平臺(tái)及背后的資本？

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