今年的冬天是個暖冬，11月份的街頭上都還隨處可見一些身著短袖夏裝的行人。

但在一線城市的寫字樓行業(yè)中，氣溫早已經(jīng)降至了冰點。

據(jù)《2019 年上半年北京寫字樓市場研究報告》顯示，截止到2019 年上半年，北京市甲級（5A）寫字樓的空置率已經(jīng)高達(dá) 11.5 %，為近八年來的最高值；

在高力國際發(fā)布的2019年第一季度上海甲級寫字樓市場報告中也提到，（上海）全市上半年空置率達(dá)到了18.5%，創(chuàng)下十年新高；且相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)計該數(shù)值在2019年年底可能達(dá)到20%，并將在2020年繼續(xù)保持。

而深圳的情況更是凄慘，那場從2018年年中開始的P2P互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)暴雷潮造成的影響至今不單還未消散，甚至還開始愈演愈烈，其部分地段寫字樓的空置率已經(jīng)高達(dá)30%。

今年一季度，深圳全市甲級寫字樓市場平均租金環(huán)比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至人民幣每平方米每月225.8元。（環(huán)比：與上一季度相比；同比：與上一年同季度相比）

而到了今年的第三季度，深圳甲級寫字樓平均租金環(huán)比再次下跌5.2%，同比下跌10.2%，每平方米每月價格僅為208.3元。

古語有云，覆巢之下焉有完卵。

作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的代表性企業(yè)，SOHO中國在整個市場都陷入低迷的大背景下可謂是首當(dāng)其沖，被迫開始割肉以求謀生。

（望京SOHO）

有消息人士透露，SOHO中國近期可能會開始轉(zhuǎn)向海外投資，并將為了實現(xiàn)這一目的而開始清空國內(nèi)資產(chǎn)。

據(jù)財新網(wǎng)10月30日報道，SOHO中國正在考慮出售中國內(nèi)地的部分辦公樓資產(chǎn)，目前第一筆交易已經(jīng)抵達(dá)到了最后階段。

黑石集團(tuán)聯(lián)合新加坡國有控股的GIC（Government Invested Company）公司成立買方團(tuán)，有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復(fù)興廣場這三套商業(yè)寫字樓。

據(jù)悉除上述三個項目之外，SOHO中國還有五個意向在售項目，分別是為位于上海的古北SOHO、外灘SOHO、SOHO天山廣場，還有北京的前門項目和麗澤SOHO，八個項目總值預(yù)估為500~600億人民幣。

值得一提的是，根據(jù)其2019年中報顯示，SOHO中國投資物業(yè)總估值為611億元人民幣。

這也意味著，一旦上述八大項目的出售全部完成，SOHO中國手頭的內(nèi)地自持商業(yè)地產(chǎn)項目基本清空，其從2012年開始的向“開發(fā)-持有”模式轉(zhuǎn)型，也就此宣告失敗。

2015年6月，中國著名地產(chǎn)大亨、SOHO中國董事長兼創(chuàng)始人潘石屹曾在一檔金星主持的脫口秀上語出驚人。

作為一名地產(chǎn)商，他卻在節(jié)目中極力奉勸年輕人不要買房，還坦率地表示“房價還沒有降到位，今后還得降。”

“這些年建的房子足夠多，房地產(chǎn)行業(yè)的基本面已經(jīng)不太支持房價上漲了。所以年輕人不要買房子，現(xiàn)在是共享經(jīng)濟(jì)，租房是共享經(jīng)濟(jì)的一部分。”

事后，潘石屹還發(fā)微博補(bǔ)充了一番自己對于房市的預(yù)測，認(rèn)為人們應(yīng)該開始把目光焦點從物質(zhì)財富上向精神財富轉(zhuǎn)移。

結(jié)果卻被主持人金星調(diào)侃為“有錢人說的話聽聽就算了，能信嗎？”、“觀點自由碰撞，百姓少去上當(dāng)?！?/p>

金星這段話說得其實相當(dāng)客氣，要是換上另外一個暴脾氣的行內(nèi)人士，直接當(dāng)場就對潘石屹開噴也不是沒有可能。

事實上潘石屹雖然做的也是地產(chǎn)生意，但其實SOHO中國自從在創(chuàng)業(yè)初期完成了“現(xiàn)代城”的住宅項目之后，就完全把心思放在了寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)上。

等到2012年SOHO中國再次轉(zhuǎn)型，從“開發(fā)-出售”模式轉(zhuǎn)向“開發(fā)-持有”模式，整個SOHO中國就愈發(fā)脫離了房地產(chǎn)出售這一領(lǐng)域，一門心思的在京滬干起了向企業(yè)出租豪華寫字樓的活計，儼然成為了一個專業(yè)包租公。

俗話說隔行如隔山，從這種意義上來看，潘石屹雖然身為行內(nèi)人士，但在住宅相關(guān)問題上卻并未就比那些在網(wǎng)上高談闊論的鍵盤政治局成員高到哪去。

搞清楚了這些背景信息之后，再回過頭來審視潘總這番“租比買好”的高論，顯然看不出太多邏輯和道理，滿滿的都是金錢和利益的氣味。

而事實也的確如此，當(dāng)SOHO中國全體上下咬定青山不放松，專心致志地在京滬中心地段，讓一棟又一棟流光溢彩的地標(biāo)性建筑拔地而起的同時。

其他地產(chǎn)商正在廣闊的祖國二三線城市大興土木，修建著一個又一個樸實無華的居民小區(qū)。

在很長一段時間里，SOHO中國的高層對于這種局面是相當(dāng)樂見其成的。

在他們看來，隨著房產(chǎn)稅等限制性措施的出臺，套在房產(chǎn)出售脖子上的韁繩必然會越來越緊，到時候那些到處競拍“地王”的房企也會隨之土崩瓦解，唯獨留下潘石屹的SOHO中國來坐收漁利。

正是在這樣的一種思維下，潘石屹的妻子、SHOH中國的首席執(zhí)行官張欣常常在企業(yè)的內(nèi)部會議上提出“要在5年內(nèi)超越萬科”的口號，而彼時萬科的市值也只是SOHO中國的不到4倍。

（左 潘石屹 右 張欣）

可惜天不遂人愿，中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展我們現(xiàn)在都已經(jīng)知道了。

截至到2018年，碧桂園的全年銷售額已經(jīng)超過7000億元，萬科集團(tuán)也超過了6000億元，而在這一年，SOHO中國的營業(yè)收入僅有17.21億元。

現(xiàn)如今，SOHO中國的資產(chǎn)規(guī)模不過600余億人民幣，而萬科的總資產(chǎn)卻高達(dá)1.43萬億，張欣曾經(jīng)喊出的口號已然變成一場鏡花水月。

站在事后諸葛亮的角度來看，潘石屹當(dāng)初用來“看空房地產(chǎn)”的觀點其實在后來幾乎全都一一應(yīng)驗……只不過都是應(yīng)驗在了商業(yè)地產(chǎn)，而非住宅上面。

潘石屹認(rèn)為中國的住宅面積已經(jīng)供應(yīng)過量，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示中國的人均住房面積已經(jīng)達(dá)到了37平米。

“這和發(fā)達(dá)國家的水平一樣”、“到今天為止，無論是住宅地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)，都不是剛需了”。

但他沒有說明的一點是，論起供大于求這個問題，中國的住宅恐怕是拍馬也趕不上那些商業(yè)寫字樓。

僅以深圳為例，近幾年市區(qū)內(nèi)的甲級寫字樓新增供應(yīng)量都在60萬平方米以上，其中2017年更是達(dá)到了120萬平方米。

但與此同時，國內(nèi)的大企業(yè)卻反而在不斷“退出”商業(yè)寫字樓租賃市場，因為他們往往都能從當(dāng)?shù)卣幰浴坝亚閮r”直接得到地皮，自建成本更低的辦公場所。

華為就是一個最好的例子，前幾年深圳市政府喊了一個口號叫“不要讓華為跑了”，當(dāng)?shù)卣畯母鞣N層面是費(fèi)勁功夫想要留下華為，但最終人家還是把大部分部門遷往了東莞。

深圳要留華為是為什么，這天底下所有人都知道。2018年華為全球銷售收入同比增長了19.5%，而同期深圳的GDP增速才7.6%，留住華為就是留住了一個經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)動機(jī)。

至于華為為什么要去東莞，同樣是因為一個錢字。既然東莞政府能夠以幾百元1平這種接近白送的樓面價大把給地建樓，誰又會吃飽了撐的每年花幾百上千萬去租用寫字樓？

話說華為的創(chuàng)始人任正非還挺有意思，自己帶著企業(yè)跑到隔壁去就算了，還非要在一次采訪中留給深圳一句值得玩味的話：

“140年前，世界的中心在匹茲堡，有鋼鐵。70年前，世界的中心在底特律，有汽車。現(xiàn)在，世界的中心在哪里？不知道，會分散化。會去低成本的地方，高成本最終會摧毀你的競爭力。”

不過從后面的發(fā)展來看，深圳市政府應(yīng)該是學(xué)聰明了，前不久剛以85億的價格批給騰訊總計200萬平的土地，折合下來樓面價也才4000多元/平。

可以預(yù)見的是，隨著騰訊這批自建大樓施工完成，現(xiàn)在騰訊手頭在深圳租賃的上百萬平米的寫字樓又將面臨退租。

更為雪上加霜的是，前幾年那些支撐著深圳寫字樓行情的“互聯(lián)網(wǎng)偽創(chuàng)新公司”正在大面積的破產(chǎn)、倒閉，甚至是被抓、跑路。

一個有趣的地方在于，事實上很大一批皮包公司、騙子企業(yè)，以及那些游走在灰色地帶的P2P平臺、互聯(lián)網(wǎng)金融公司，一直以來都是甲級寫字樓的主力消費(fèi)軍。

那些以PPT作為核心競爭力，唯一長處就是燒投資人錢的小微企業(yè)，往往更加偏愛通過租賃高級寫字樓等側(cè)面手段來“展示實力”，進(jìn)而獲取投資人信任和拉取融資。

隨著2018年開始的資本寒冬到來，無數(shù)曾經(jīng)鼓吹著“VR元年、AR元年、區(qū)塊鏈元年、直播元年、人工智能元年、納米元年、量子通信元年、5G元年、這個元年那個元年”的偽科技企業(yè)開始批量猝死。（有些科技是真的，但是企業(yè)嘛……就見仁見智了）

在這兩大因素的同時作用下，表現(xiàn)出來的影響就是曾經(jīng)烈火亨油、鮮花著錦的一線甲級商業(yè)寫字樓“忽如一夜冬風(fēng)來”，瞬間跌入了谷底。

說來倒也湊巧，望京SOHO作為整個SOHO中國最負(fù)盛名的商業(yè)寫字樓，其建設(shè)用地是在2009年被潘石屹以40億元的價格買下來的。

現(xiàn)在十年時光已經(jīng)匆匆而過，無數(shù)曾經(jīng)一同在這個時間節(jié)點買房買地者都已經(jīng)賺得盆滿缽滿，而望京SHOH如今在急于脫手的情況下談成的成交價，恐怕并不會太如人意。

都說地產(chǎn)商是中國這十年來最大的獲益者，可作為地產(chǎn)大亨的潘石屹卻最終未能列入其中，實在是讓人不由感慨一句造化弄人。